Il terzo passo: l’atto di trasferimento
Eccoci arrivati al nostro terzo appuntamento. Abbiamo trovato la nostra casa attraverso l’agenzia immobiliare; abbiamo stipulato il contratto preliminare, o compromesso che dir si voglia; non resta che recarci dal notaio per stipulare il contratto definitivo che trasferirà la proprietà dell’immobile.
LA FORMA DEL CONTRATTO
Il contratto che trasferisce la proprietà di un immobile deve essere stipulato necessariamente per iscritto, tuttavia, per poterlo trascrivere nei registri della conservatoria immobiliare, occorre anche che l’atto sia redatto nella forma dell’atto pubblico, oppure della scrittura privata autenticata. Non è pertanto sufficiente il documento munito della sola sottoscrizione del compratore e del venditore.
L’atto pubblico è un documento redatto secondo le prescritte formalità da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo in cui esso è formato. L’atto pubblico è considerato dal codice civile una prova legale, esso infatti fa piena prova della provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato, nonché delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta essere avvenuti in sua presenza o da lui compiuti. Per vincere questa prova, e negare quindi l’attendibilità dell’atto pubblico, è necessario che chi vi abbia interesse ricorra ad un particolare procedimento che prende il nome di querela di falso.
La scrittura privata autenticata, invece, è una semplice scrittura in cui il pubblico ufficiale certifica solamente che le parti, previamente identificate, hanno apposto la sottoscrizione in sua presenza.
Per trasferire la proprietà di una casa, pertanto, si può adottare indifferentemente, sia l’atto pubblico, sia la scrittura privata autenticata, con differenze, però, assai rilevanti. Difatti, quando l’atto viene stipulato da un notaio, abbiamo la garanzia che questi effettuerà – pena la sua responsabilità – una serie di adempimenti, al fine di assicurare non solo la validità della scrittura, ma anche la sua utilità pratica.
LA RESPONSABILITA’ DEL NOTAIO
Il notaio è il pubblico ufficiale che nel nostro ordinamento ha il compito – tra gli altri – di ricevere gli atti pubblici, di attribuire ad essi la pubblica fede, di conservarli e di rilasciarne copia a chiunque la richieda. Quando un notaio stipula un atto pubblico di trasferimento di un immobile abbiamo la garanzia che il professionista non si limiterà a ricevere le dichiarazioni delle parti, ma farà in modo che l’atto raggiunga il suo scopo. Per questa ragione, ogni qual volta ciò non accade il notaio può essere chiamato a risponderne in giudizio, risarcendo i danni alla parte lesa.
La responsabilità del notaio per colpa nell’adempimento delle sue funzioni ha natura contrattuale, in quanto egli è tenuto a predisporre i mezzi di cui dispone, in vista del conseguimento del risultato perseguito dalle parti. La sua opera deve estendersi a quelle attività – preparatorie e successive – necessarie, in quanto tese ad assicurare la serietà e la certezza dell’atto giuridico posto in essere, e ciò in conformità allo spirito della legge professionale.
Vediamo allora insieme una serie di casi in cui il notaio è stato condannato a risarcire i danni alle parti:
– nel caso in cui, omettendo le visure ipotecarie e catastali, abbia stipulato l’atto nonostante la presenza di vincoli e pesi sull’immobile (ipoteche, sequestri, pignoramenti);
– nel caso in cui abbia iscritto in ritardo l’ipoteca, ovvero trascritto in ritardo l’atto;
– nel caso in cui abbia omesso di informare l’acquirente sui rischi derivanti dal mancato frazionamento di una ipoteca;
– nel caso in cui abbia indotto le parti a pagare imposte o tasse non dovute;
– nel caso in cui abbia omesso di informare le parti circa particolari esenzioni fiscali;
– nel caso in cui, non trascrivendo un atto tempestivamente, abbia precluso un trattamento fiscale più favorevole.
Sicuramente, l’ipotesi più frequente è la prima, quella cioè relativa agli adempimenti di conservatoria. Come abbiamo detto, tale obbligo costituisce un effetto naturale del contratto di mandato professionale, che può essere escluso solo su espressa richiesta delle parti.
Pertanto, quando il notaio legge l’atto (si sappia che la lettura dell’atto prima della apposizione delle firme è obbligatoria ai sensi dell’art. 51 della legge notarile), occorre prestare molta attenzione al fine di verificare che nello stesso non sia stata inserita la clausola che lo abbia dispensato dall’effettuare le verifiche ipocatastali.
Ma cosa accade se anziché l’atto pubblico, il notaio si limita a certificare solo la regolarità delle sottoscrizioni apposte ad una scrittura privata? In tale ipotesi occorre distinguere. L’obbligo di effettuare le ispezioni sussiste se il notaio non si sia limitato a certificare l’autografia delle firme, ma abbia egli stesso redatto la scrittura, ovvero abbia fornito anche una consulenza.

Avv.Mirco Minardi
www.mircominardi.it

Vedi:
Acquistare la Casa senza sorprese (parte prima)
Acquistare la casa senza sorprese (parte seconda)