Le vicende dell’area ex Politeama Rossini, di oltre 4.000 mq, nel centro storico di Senigallia, soggetta a vincoli della Soprintendenza, ed in pieno degrado da oltre 30 anni, ci consente di capire la differenza fra l’urbanistica creativa e quella che segue più umilmente le procedure ordinarie.

L’urbanistica creativa permette ai Comuni di trarre vantaggi, per la comunità, dall’aumento di valore che hanno i terreni quando sono resi edificabili con il Piano Regolatore dal Comune, che impone perciò ai proprietari di realizzare direttamente opere di urbanizzazione (es. rotatorie, sottopassaggi, strade, ecc…), a scomputo, ossia in sostituzione, dei contributi fiscali dovuti al Comune per poter costruire (es. contributo di costruzione ed oneri di urbanizzazione), oppure il Comune può monetizzare, ossia consentire al costruttore di pagare una somma al Comune stesso, in sostituzione dell’obbligo di restituire all’uso pubblico, dopo l’edificazione, una parte di terreno edificato, da destinare a verde pubblico, o ad altri usi pubblici.

Il Comune, sentita la Sovrintendenza, può anche chiedere al costruttore di rispettare condizioni progettuali particolari, per conciliare la sagoma e la struttura delle nuove costruzioni con la presenza dei beni paesaggistici o di interesse storico e culturale presenti in loco o nei paraggi, in modo da creare armonia di stili architettonici e valorizzare il paesaggio o il contesto urbano.

L’urbanistica creativa è “perequativa”, nel senso che distribuisce sia ai costruttori sia ai cittadini l’aumento di valore dei terreni quando diventano edificabili. Tale creatività è stata utilizzata spesso a Senigallia ed ha permesso di far realizzare importanti opere pubbliche, nei periodi di crescita del mercato dell’edilizia, ma è mancata la capacità di essere creativi anche nei momenti di crisi, semplicemente perché più difficile progettare un recupero urbano quando le somme a disposizione sono inferiori.

E così la creatività ha imposto anche in tempi di crisi al costruttore un sacrificio, ed invece dei risultati sperati è arrivato il fallimento dell’impresa costruttrice, così nel caso dell’ex Politeama Rossini è andato metaforicamente in scena un film horror, fra i più sconvolgenti mai visti.

Il costruttore è fallito, il Comune con un piano attuativo prevede ora di abbattere l’edificio e di realizzare un parcheggio sotterraneo che rispetti i vincoli storici e culturali, ma il curatore fallimentare, per pagare i debiti, deve ottenere il maggior prezzo possibile dalla vendita dell’area.
Così, per ora, sono ora in proiezione solo i voli dei piccioni e degli altri uccelli che nidificano, mentre ci sforziamo invano a ricercare un interesse storico e culturale fra quei ruderi, che si presentano come un deprimente biglietto da visita a chi arriva a Senigallia, ma forse a causa del nostro livello culturale, meno elevato rispetto a quello degli esperti della Soprintendenza, noi vediamo solo degrado, sporcizia e scarsa lungimiranza.

Questa storia dimostra come possano essere rovinati, per scarsa lungimiranza, i beni di interesse storico e i beni pubblici, con scelte che non tengono conto della crisi e della limitata capacità finanziaria dei costruttori: il degrado che oggi tutti vedono è l’effetto di questo eccesso di creatività in un momento di crisi nei confronti di un’impresa che non è riuscita a realizzare alcun progetto in loco.

Un triste spettacolo, simile a quello già visto nell’area edificabile del Porto.

Le regole ordinarie dell’urbanistica sono quelle dell’esproprio e della progettazione di opere di pubblico interesse, ma di questo non si trova traccia nei piani comunali.

L’esproprio poteva essere utilizzato nei momenti di crisi o quando i costruttori non riuscivano a venire incontro alla creatività comunale, ma espropriare e progettare è difficile, nel senso che espone il Comune a contenziosi e può scontentare i costruttori.

Ecco perché gli unici espropri recenti a memoria di Senigalliese medio sono quelli effettuati sui terreni agricoli per realizzare l’ampliamento dell’A-14, anche perché in tal caso l’esproprio è stato effettuato dall’ANAS, che dispone di tecnici interessati solo alla viabilità, non alla creatività né ad accontentare sempre tutti, col rischio alla fine di non accontentare nessuno.

Da

Lega Giovani Senigallia