La Riqualificazione Urbanistica è un termine che porta a scivolosi equivoci se usato ed abusato in maniera impropria. Nel lessico urbanistico più recente la riqualificazione viene intesa come una azione pubblica e/o privata che determina un accrescimento di valori economici e sociali in un contesto urbano esistente.

I grandi interessi privati che propongono alle amministrazioni locali la trasformazione dei beni con funzioni diverse, modificando le originali destinazioni d’uso costituiscono ormai da anni una prassi urbanistica ricorrente. Pertanto il tipo di intervento preventivato nella zona dello Stadio cittadino, intesa come parte consolidata della città che si riconverte a nuovi usi e a nuove centralità, non rappresenta di certo una novità.

Però il programma di riqualificazione urbana non è uno strumento urbanistico (non è previsto in nessuna norma di rango legislativo), e gli interventi previsti sono realizzati in regime convenzionato tra il pubblico e il privato. Nelle operazioni urbanistiche di questo tipo non può, pertanto, essere sottovalutato il fatto della assegnazione a queste aree di un mix di funzioni diverse e di una volumetria che incontra solo i limiti della convenienza economica del progetto e non quelli derivanti dalle prescrizioni del Piano Regolatore. Insomma l’accordo fra potere pubblico ed interessi privati va in deroga al piano urbanistico.

Le esigenze del mercato richiedono soluzioni urbanistiche flessibili e rapide, è vero, ma è proprio quella concertazione pubblico/privata che deve essere preventivamente fissata dal Piano urbanistico, perchè sennò il Piano sarebbe sostituito dal Contratto. Ma dove è necessaria la tutela dell’interesse generale le norme non possono essere sostituite dal Contratto.

E in una città dove il Piano Regolatore è scomparso da tempo immemore, senza che nessuno si sia mai presa la briga di stilare il certificato di morte presunta, e dove da anni si procede solo a mezzo Varianti (è il vivo che rincorre il morto), una concertazione di questa portata qualche momento di riflessione, oltre che di valutazione approfondita, deve pur porlo.

Oltre al tema degli strumenti urbanistici l’operazione di riqualificazione ne pone preliminarmente un altro: quello della valorizzazione dell’area su cui tale intervento viene ad insistere con la riconversione e la valorizzazione del bene pubblico in una destinazione più attuale ed economicamente più efficiente in un contesto sociale, ambientale ed architettonico caratterizzato da un miglioramento qualitativo.

Chi scrive non è di certo un fautore dell’urbanistica contrattata ma ritiene che debba essere superato il pregiudizio verso questo tipo di interventi (a patto che vengano rispettate le considerazioni di cui sopra) e che, come ormai osserva la giurisprudenza, “lo scambio fra le parti sia leale, né sleale né ineguale”.

Ritiene allo stesso tempo però che siano sovradimensionati e spropositati i peana e i putipù che si sono levati a sostegno incondizionato dell’intervento in oggetto, soprattutto quando si ricorre alla comoda frase fatta e già sentita “dell’ occasione irripetibile per la città”. E dire che sul tema il Consiglio di Stato si è già espresso, argomentando che “non è sulla base di un rapporto meramente quantitativo che può valutarsi la rispondenza o meno all’interesse pubblico nella scelta di ricorrere al programma integrato dovendo piuttosto considerarsi se gli interventi di nuova edificazione siano funzionali agli obiettivi di carattere pubblico”.

Nel caso in esame l’area oggetto d’intervento non è un’area dismessa e non è un vuoto urbano, quindi non si può parlare di intervento di rigenerazione urbanistica. In più è un’area completamente di proprietà pubblica, fatta eccezione per alcune parti su cui verrà costruito il nuovo palazzetto.

Tutta l’area interna all’impianto sportivo viene data (in concessione, diritto di superficie o quant’altro, si vedrà dalla Convenzione) ad un Supermercato per un periodo di trent’anni, o forse più. Poi un palazzetto dello sport, sicuramente vecchio ma ancora funzionante a tempo pieno, che viene abbattuto per fare posto ad un parcheggio multipiano, che sarà pur bello (vedremo) che sarà pur gestito dal Comune ma che in termini di posti, almeno per quello che è dato di vedere non è che ne aggiunge molti rispetto alla dotazione attuale dell’area. Ma che, soprattutto, viene ad essere realizzato ad un tiro di schioppo da quel parcheggio di via Cellini che, non più tardi di qualche mese fa, veniva osannato come “il parcheggio” del Centro Storico. Non si rimane di certo sulle generali nel pensare che tale nuovo parcheggio sia stato più pensato per il Supermercato che per le necessità del quartiere e del vicino Centro Storico.

E poi un nuovo Palazzetto dello Sport, subito dietro la Curva Nord dello Stadio, che sarà bello (vedremo) ma con una potenzialità di 200 posti, poco o niente di più di quello attuale.

Su tutto questo ognuno può vederci quello che vuole per carità, ma a parere dello scrivente, considerato che è il Comune a metterci le aree di intervento, alla fin fine non è che la parte pubblica, con questo accordo di programma integrato, abbia portato a casa chissà cosa o addirittura il Paradiso Perduto almeno a guardare l’enfasi con cui l’accordo è stato presentato.

Si parla anche di messa a norma dello Stadio in particolare della parte riguardante la tribuna e dei servizi interni, così almeno è stato dato di leggere. Questa è senz’altro una cosa positiva ma che però va guardata in tutta la sua interezza. Lo Stadio, con tale intervento, viene a rimanere chiuso ed intercluso ad ogni possibilità di sviluppo (e dire che alle sue origini era nato come impianto sportivo polifunzionale).

Da un lato, subito dietro la porta sud, ci sarà la cortina muraria del Supermercato che non è proprio un bel vedere e, subito dietro la curva nord, ci sarà il nuovo Palazzetto dello Sport.

L’impianto sportivo ne resta soffocato e pertanto è lecito avere qualche dubbio in merito alla messa a norma delle aree di servizio annesse e delle aree di servizio esterne (di avvicinamento e di incanalamento) così come vuole la normativa degli impianti sportivi oltre che del regolamento Coni. Le lettere con i relativi riferimenti, inviate ultimamente a tutti i Comuni dagli Enti preposti ai controlli e alle autorizzazioni, parlano di messa a norma di tutto l’impianto, non solo di parti e/o porzioni di esso. Chi vivrà vedrà. Ma l’impianto sportivo che, per fortuna, viene lasciato lì dov’è non può non essere visto anche in proiezione futura.

Non può, e non deve, inoltre essere sottovalutato l’aspetto riguardante la sostenibilità dell’intervento urbanistico, in particolare per quanto riguarda la viabilità della zona, già oggi fortemente critica, è vero che qualche dubbio è stato fatto trapelare anche da parte degli amministratori, ma la cosa non può passare in cavalleria, se non altro per gli inquinamenti che si porterà dietro.

Viene da chiedere se nella valutazione della fattibilità dell’intervento sia stato preso in considerazione il Piano di Zonizzazione Acustica (grande sconosciuto a Senigallia) e se questo Piano abbia fatto da supporto alle scelte urbanistiche in oggetto, oppure (come è sempre avvenuto in passato) abbia fatto facente funzione di elastico delle mutande che deve adattarsi a qualsiasi situazione. Su quell’area gravitano ricettori sensibili (una scuola, il vicino ospedale, e il Distretto dell’Asur) e su quella’area gravitano parecchi attrattori di traffico (i parcheggi, il futuro supermercato, lo Stadio, il Palazzetto dello Sport). Una valutazione di Clima Acustico mi pare che sia il minimo che debba essere richiesta e predisposta.

Un’ultima, ma non ultima, cosa che lascia francamente perplessi in questa vicenda è che il confronto pubblico con i cittadini viene rimandato a cose già stabilite ed a iter procedurale già avviato. E dire che la normativa in tal senso parla in modo chiaro e diretto, assegnando ai cittadini il diritto di partecipazione e di interpello sin dall’avvio del procedimento stesso e non solo nel periodo delle osservazioni. Ma da questo orecchio gli amministratori sembrano non sentirci. Parrebbe che i cittadini non debbono partecipare in maniera diretta alle trasformazioni della città ma debbono, solo alla fine, presenziare ad una inutile liturgia esornativa.

dall’ing. Stefano Bernardini