Innanzitutto vogliamo far presente ai Commercianti di Palazzo Gherardi, affittuari dei negozi al piano terreno, che non era nelle nostre intenzioni offendere, con il nostro articolo, nessuno: né loro né l’Amministrazione Comunale. Le nostre sono considerazioni che possono essere non condivise ma che, a nostro avviso, rientrano nella normale dialettica tra coloro che fanno scelte, gli Amministratori della nostra città, e i cittadini che hanno, come loro e come tutti, a cuore le sorti della nostra bella città.

Riteniamo corretto separare i piani della discussione per una più facile comprensione del nostro pensiero.

La prima questione riguarda la valutazione dei locali.
Sappiamo per certo, avendo letto la delibera di indirizzo del Consiglio Comunale e che vi invitiamo a leggere, che la valutazione del prezzo di mercato a mq è stato ricavato prendendo il valore OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) dal sito dell’Agenzia delle Entrate, Sezione Agenzia del Territorio, Secondo Semestre 2012, Comune di Senigallia, Fascia B1 Centrale/Centro Storico, Microzona catastale n. 1 Destinazione Commerciale
Negozi valore minimo €/mq 2.300,00 valore massimo €/mq 3.500,00 e, sul valore massimo è stato applicato uno sconto del 15% per arrivare alla determinazione del valore di €/mq 3.000,00.
Ora crediamo che sia a conoscenza di tutti che i valori definiti dall’Agenzia delle Entrate sono valori puramente indicativi e, nella fattispecie, basta rivolgersi a qualsiasi agenzia immobiliare, per appurare come detto valore sia assai distante dal reale valore di mercato.
Comunque per ricavare un valore di mercato a mq il più oggettivo possibile è, a nostro avviso, necessario procedere con il sistema IVS (International Valuation Standards, IVS 3) che ha, tra i vari obiettivi, quelli di:
– indicare la base o le basi della valutazione, includendo la definizione o le definizioni del valore di mercato e dei valori diversi dal valore di mercato;
– identificare e descrivere i diritti o gli interessi da valutare, le caratteristiche fisiche e legali dell’immobile, e la categoria o le categorie di immobili
incluse nella valutazione;
– includere una descrizione delle informazioni e dei dati esaminati, dell’analisi di mercato operata, dei metodi e delle procedure di valutazione seguiti e dei ragionamenti che supportano le analisi, le opinioni e le conclusioni riportate nel rapporto.

Queste sono solo alcune delle indicazioni che stanno alla base per una corretta valutazione di un immobile affinché il dato di valutazione ricavato sia il più possibile oggettivo e basato su dati certi con l’unico scopo di determinare il più probabile valore di mercato. A noi è sembrato, che il rapporto di valutazione operato dall’Amministrazione Comunale sia lontano da questo metodo che invece, basandosi su dati oggettivi, non innescherebbe dubbi e polemiche tra i cittadini.
Poi potrebbe anche risultare corretto il valore di €/mq 3.000,00 ma a quel punto sarebbe difficile per chiunque contestarlo.
Oltre a noi e Voi anche tutti gli altri cittadini di Senigallia hanno a cuore il bene della città, e nella dismissione di parte del patrimonio pubblico crediamo sia opportuno operare con la massima trasparenza ed adottando criteri oggettivi oggi nella valutazione dei negozi di Palazzo Gherardi, domani su qualsiasi altro bene che l’Amministrazione intenderà alienare. Questo metodo di valutazione è quello sul quale si stanno basando le Banche, la Cassa Depositi e Prestiti nella valutazione del patrimonio Immobiliare, ed è anche indicato da Tecnoborsa.

La seconda questione riguarda più da vicino Voi che siete affittuari.
Comprendiamo bene l’attuale situazione che tutti, come Voi, stiamo vivendo con una crisi che sta mettendo in ginocchio una intera nazione, non solo Senigallia.Premettiamo che non conosciamo il canone di affitto mensile che ciascuno di Voi versa al Comune ma pensiamo che sia un canone in linea con quello di mercato altrimenti occorrerebbe, anche in questo caso, operare con il criterio di valutazione di cui abbiamo parlato nella prima parte del nostro articolo.
Una Amministrazione, di qualsiasi colore politico sia, crediamo debba mettere correttamente a profitto i suoi beni e ciò, nell’unico interesse di ciascuno dei cittadini che da loro sono amministrati.
Questo al fine di garantire la massima copertura dei servizi necessari alla comunità. Ma diamo per scontato che il canone di affitto sia corretto.
Rimane un fatto che non va taciuto. Chi sta sul libero mercato e la crisi non gli consente di pagare l’affitto, subisce inevitabilmente un tracollo poiché il proprietario del/dei locali attiva tutte le azioni necessarie per rientrare in possesso del suo bene e rimetterlo a reddito.
Voi, rispetto a questi operatori, avete un indubbio vantaggio: quello che l’Amministrazione Comunale prima di agire nei vostri confronti ha una certa resistenza sia di natura sociale che di natura politica. E questo crediamo non sia corretto perché si innesca quel meccanismo che potremmo
definire “concorrenza sleale” non essendo messi tutti gli operatori del settore sullo stesso piano.

Inoltre tutto quello che non entra nella casse del Comune, in termini di affitto (ricordiamo che non sappiamo se i canoni pagati rispettino quelli di mercato o siano politici), ha delle ripercussioni, oggi più che mai con la crisi che c’è, sui servizi alla comunità con inevitabili tagli alle diverse voci di bilancio comunale.

Cordialmente

Redatto da: Pietro Armando Angelini
Catia Fronzi, Stefano Urbano, Alessandro Bucci. portavoce di Senigallia 5 Stelle
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