Il secondo passo: la stipula del compromesso
Continua il nostro viaggio nel mondo degli acquisti immobiliari. Dopo aver affrontato il rapporto con le agenzie di mediazione, prendiamo in esame il contratto preliminare, nella pratica indicato più spesso come “compromesso”.
IL COMPROMESSO
Il compromesso altro non è che un contratto con il quale il compratore ed il venditore si obbligano a stipulare entro una certa data un contratto definitivo di compravendita. Con il compromesso, pertanto, il trasferimento viene rimandato ad una epoca successiva. Tuttavia, esso è già vincolante per le parti, le quali, una volta sottoscritto, non possono sottrarsi all’obbligo di stipulare il successivo atto, a pena di pesanti conseguenze. Vediamole insieme.
Il rimedio previsto dall’art. 2932 del codice civile
. Il rimedio più importante e tipico è senz’altro quello stabilito dall’art. 2932 del codice civile in base al quale se una parte si rifiuta di stipulare il definitivo, l’altra può ottenere una sentenza che, in pratica, funge da contratto. In altre parole, il Giudice, se accoglie la domanda, emette una sentenza che trasferisce l’immobile proprio come un atto notarile, sentenza che dovrà poi essere trascritta presso la conservatoria dei registri immobiliari.
La risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
Di fronte all’inadempimento dell’altra parte, quella adempiente può decidere di chiedere lo scioglimento del contratto e di domandare il risarcimento dei danni. Si pensi, ad esempio, alle spese inutilmente affrontate per reperire la documentazione tecnica, ovvero al compenso vanamente elargito al mediatore.
LA FORMA DEL COMPROMESSO
Il compromesso non solo deve essere inderogabilmente fatto in forma scritta, a pena di nullità, ma deve anche contenere una serie di dati, la mancanza dei quali (per lo meno alcuni) potrebbe determinarne la nullità. Vediamo dunque gli elmenti del compromesso. Esso deve contenere:
– le generalità delle parti, con indicazione del codice fiscale;
– la descrizione dell’immobile con riferimento all’ubicazione, ai dati catastali, alle pertinenze, ai confini, alla provenienza;
– l’indicazione dell’esistenza di eventuali vincoli (sequestri, ipoteche, pignoramenti);
– lo stato dell’immobile in relazione alle normative edilizie ed urbanistiche;
– l’ammontare del prezzo;
– l’eventuale ammontare della caparra;
– le modalità e i termini di pagamento;
– la data di stipulazione del contratto definitivo.
IL TERMINE PER LA DATA DI STIPULAZIONE DEL CONTRATTO DEFINITIVO
Un quesito solitamente posto è quello del valore della data fissata per la stipulazione dell’atto di trasferimento. In altre parole, laddove nel contratto preliminare sia scritto che la stipulazione del definitivo debba avvenire entro e non oltre una certa data, cosa accade se nessuna delle parti si attiva in tal senso? Va anzitutto detto che la data, in genere, non ha carattere essenziale, nemmeno quando è accompagnata dalla clausola “entro e non oltre”, ciò perché l’essenzialità del termine dipende dalle ragioni sottese alla fissazione di quella data. Facciamo un esempio. Se la stipula deve avvenire entro il 31 marzo, per la ragione che il venditore deve effettuare, a sua volta, il pagamento per l’acquisto di un altro immobile entro il successivo 1 aprile e dunque ha bisogno del denaro ricavato dalla vendita, il termine può ritenersi essenziale, purché, tuttavia, nel contratto siano resi espliciti i motivi dell’essenzialità. Negli altri casi, invece, quando cioè il termine non ha una vera e propria ragione, esso può essere pacificamente superato, senza conseguenze sulla validità del contratto. Tuttavia la parte adempiente può inviare una lettera di mora, contenente una diffida ad adempiere con termine non inferiore a giorni 15, decorsi i quali il contratto dovrà intendersi sciolto.
LA TRASCRIZIONE DEL COMPROMESSO
La legge n. 30/97 ha previsto la possibilità di trascrivere il contratto preliminare nei registri della conservatoria immobiliare. Si tratta di una forma di garanzia per i compratori verso i venditori più scaltri. Difatti, non sono mancati casi in cui un venditore abbia stipulato più contratti preliminari sempre per lo stesso immobile. In questi casi, tra più compratori prevale colui che per primo ha trascritto il proprio atto di vendita nei registri della conservatoria immobiliare, anche se, in ipotesi, è stato l’ultimo a stipulare il compromesso. Con la trascrizione del preliminare si mira ad evitare proprio questa eventualità, tutelando il promittente acquirente, con un effetto “prenotativo” sull’immobile.Tuttavia, la trascrizione del preliminare può essere effettuata solo se l’atto è stato redatto in forma pubblica o con scrittura privata autenticata. Sino ad ora, però, l’istituto non ha goduto di molta fortuna per diversi motivi. Il primo, è che l’atto in forma pubblica o in scrittura privata autenticata ha un costo maggiore rispetto alla scrittura semplice. Ma il motivo principale è un altro. Trascrivendo il preliminare, il venditore, se vuole essere realmente tutelato, deve indicare l’intero prezzo e non quello – solitamente più basso – derivante dall’applicazione degli indici catastali, con conseguenti maggiori oneri fiscali. Tuttavia, a seguito degli ultimi interventi legislativi (legge finanziaria per il 2006, legge n. 248 del 2006, legge finanziaria per il 2007), per le compravendite di immobili ad uso abitativo in cui l’acquirente è un privato (vale a dire una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, anziché dal corrispettivo pagato. Pertanto, in questi casi, non c’è più convenienza nel dichiarare un importo inferiore a quello reale, anzi l’agevolazione viene revocata se nell’atto è stato indicato un importo inferiore.
LA CAPARRA
La caparra si distingue in “confirmatoria” e “penitenziale”. Troppo spesso esse vengono confuse, oppure utilizzate senza una reale conoscenza degli effetti giuridici che le caratterizzano. La caparra confirmatoria è una somma di denaro che una parte dà all’altra al momento della conclusione del contratto per rafforzare il vincolo concluso, mentre la caparra penitenziale è un corrispettivo per il recesso. Con una importante conseguenza. Mentre in caso di caparra confirmatoria, la parte adempiente, di fronte all’inadempimento dell’altra parte, potrebbe decidere di agire per ottenere l’adempimento, nella caparra penitenziale la parte inadempiente può scegliere di recedere dal contratto, perdendo la somma indicata a titolo di caparra penitenziale; in tal caso, cioè, l’altra parte potrà solo trattenere la caparra ricevuta o ottenere il doppio di quella versata a seconda dei casi. Ne deriva che se si è veramente interessati all’acquisto dell’immobile è meglio evitare la caparra penitenziale e prevedere nel contratto una caparra confirmatoria.

Avv. Mirco Minardi
www.mircominardi.it

Vedi:
Acquistare la Casa senza sorprese (parte prima)